Reglamentación Ley N° 27.802 de Modernización Laboral - Impuesto a las Ganancias
Se publicó en el Boletín Oficial de la Nación el Decreto 406/2026 que tiene como objeto reglamentar el Artículo 192 de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral, introduciendo modificaciones al decreto reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias. El artículo 192 de la Ley N° 27.802 fue el encargado de sustituir el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, estableciendo que, para los períodos fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026, quedan exentas las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a "casa-habitación", de la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles sin importar su destino, en la medida que no sean habitualistas. A continuación, desarrollamos los temas a tener en cuenta al respecto del citado artículo de la ley de fondo y la reciente publicación del Poder Ejecutivo.
1. La Norma de Fondo: Ley 27.802 y su cambio en la Ley del Impuesto a las Ganancias (LIG)
El origen de este beneficio fiscal se encuentra en el Artículo 192 de la Ley N° 27.802. Este artículo modifica la Ley de Impuesto a las Ganancias (LIG), introduciendo cambios en el Artículo 26, que es el apartado que enumera taxativamente las exenciones del gravamen.
Al sustituir el inciso n) del artículo 26 de la LIG, se definen dos exenciones que aplican a partir de los períodos fiscales iniciados el 1° de enero de 2026:
- Queda exenta la ganancia derivada de la locación (alquiler) de inmuebles cuyo destino exclusivo sea el de casa-habitación.
- Queda exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles o de la transferencia de los derechos sobre ellos, que hubieran estado alcanzados por las disposiciones del art 99 de la LIG.
La dispensa alcanza a las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación que se devenguen a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato.
El Decreto 406/2026, el cual modifica directamente el Decreto Reglamentario (DR) de la Ley de Impuesto a las Ganancias delimita el alcance de las exenciones y establece algunas aclaraciones que se detallan a continuación:
A. Definición de "Casa-Habitación"? (Modificación del Art. 83 del DR)
El decreto sustituye el texto del artículo 83 de la reglamentación. Establece que solo se considera "casa-habitación" a aquel inmueble que constituya la vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Así mismo esta reglamentación define en cabeza de quién debe verificarse este requisito, dependiendo del hecho imponible:
- En casos de Locación y Sublocación: El decreto establece que la condición de vivienda única y permanente debe constatarse en el locatario o sublocatario (el inquilino).
- En casos de Valor Locativo: Cuando hablamos de valor locativo (renta presunta por uso propio o recreo) o cesión gratuita, el requisito de vivienda única, familiar y de ocupación permanente recae sobre el contribuyente (propietario) o el cesionario.
B. Precisiones sobre la Enajenación (Venta de Inmuebles)
El decreto reglamentario aborda la segunda parte del beneficio: la venta. Recordemos que las ganancias de capital por venta de inmuebles (para personas humanas y sucesiones indivisas) se rigen por el artículo 99 de la LIG.
El decreto aclara que la exención en la venta es aplicable a Personas Humanas y Sucesiones Indivisas, y que el beneficio alcanza tanto a residentes en el país como a beneficiarios del exterior.
Para que la venta de un inmueble goce de la exención, la operación debe perfeccionarse a partir del 1° de enero de 2026.
C. Aclaración sobre gastos y deducciones
Al consagrar la exención total de estas rentas locativas, el decreto aclara explícitamente que los contribuyentes no podrán computar deducciones o gastos vinculados a estos inmuebles.